1.3.2. Примерный перечень работ, услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме
В общем виде состав минимально-необходимых работ, услуг по содержанию общего имущества в МКД включает в себя:
-
Техническое обслуживание общего имущества:
контроль за техническим состоянием общего имущества в МКД, осуществляемый путем проведения общих и частичных осмотров, в процессе которых выявляются повреждения, неисправности, нарушения элементов общего имущества, устанавливаются виды и объемы работ, услуг по восстановлению эксплуатационных характеристик общего имущества:
поддержание работоспособности и исправности элементов общего имущества, включая устранение мелких неисправностей, повреждений и нарушений в элементах общего имущества, наладку, регулировку и испытание внутридомовых инженерных систем и оборудования, включая общедомовые приборы учета, энергетическое (насосное) оборудование (индивидуальные котельные, тепловые пункты, повыснтсльные насосы, силовые установки и т.п.) в рамках подготовки МКД к сезонной эксплуатации, а также в ходе проведения частичных осмотров общего имущества, в т. ч. по заявкам пользователей помещений в МКД и (или) но данным системы автоматического контроля за состоянием / параметрами инженерных систем;
аварийно-диспетчерское обслуживание (оперативный контроль за работой ВДНС; регистрация заявок пользователей помещений в МКД об устранении неисправностей и повреждений ВДИС; обеспечение безопасности граждан в случае возникновения аварийных ситуаций или угрозы их возникновения; незамедлительная ликвидация засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения и мусоропроводов: устранение аварийных повреждений ВДИС);
-
Санитарное содержание общего имущества:
уборка прилегающих к МКД земельных участков с элементами благоустройства и озеленения, включая уход за зелеными насаждениями;
накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их вывоз на объект размещения;
уборка и санитарная очистка помещений общего пользования и других элементов МКД, относящихся к общему имуществу;
-
Обслуживание лифтов:
содержание лифтов в технически исправном состоянии, обеспечивающем их безопасную работу;
аварийно-диспетчерское обеспечение (организация системы диспетчерского контроля и обеспечение диспетчерской связи с кабинами лифтов, освобождение пассажиров из остановившихся лифтов и пуск остановившихся лифтов и работу);
техническое освидетельствование лифтов (оценка содержания лифтов в технически исправном состоянии, обеспечивающем его безопасную работу);
диагностическое обследование лифтов, отработавших нормативный срок службы (с целью определения возможности их дальнейшей эксплуатации);
Обслуживание систем мусороудаления (удаление бытовых отходов из мусороприемных камер: уборка, дезинфекция мусороприсмных камер, шиберов и загрузочных клапанов мусоропроводов: очистка и дезинфекция внутренней поверхности ствола мусоропроводов);
Обслуживание систем дымоудаления и противопожарной автоматики в домах с повышенной этажностью;
Проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, по своему характеру не относящихся к текущему или капитальному ремонту (например, утепление входных дверей, чердачных перекрытий, теплоизоляция труб в подвальных помещениях, постановка пружин или доводчиков на входных дверях, замена ламп накаливания в подъездах на энергосберегающие светильники).
К дополнительным видам работ, услуг по содержанию общего имущества можно отнести:
- организацию охраны подъездов с помощью услуг консьержа или систем видеонаблюдения;
- посадку зеленых насаждений и разбивку цветников на земельном участке многоквартирного дома с последующим уходом за ними и т.п.
1.3.3. Примерный перечень работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Согласно пункту 18 Правил № 491 текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Перечень минимально-необходимых ремонтных работ включает:
общестроительные работы по ремонту конструктивных элементов многоквартирного дома, относящихся к общему имуществу (фундаментов, стен, перекрытий, полов, кровель, и т.д.), а также элементов внешнего благоустройства (тротуаров, бордюров, малых архитектурных форм и т.д.);
работы по ремонту лифтового оборудования (лифтовых шахт, кабин лифтов, машинных и блочных помещений, механического и электрического оборудования лифтов и т.д.), энергетического, насосного оборудования (индивидуальные котельные, тепловые пункты, повысительные насосы);
внутренние санитарно-технические работы, электрические и иные работы по ремонту внутридомовых инженерных систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения. электроснабжения, газоснабжения, информационно-телекоммуникационных систем (проводного радиовещания, линий телефонной связи, коллективной антенны), а также относящихся к общему имуществу устройств системы домофона (автоматически запирающиеся устройство двери подъезда, переговорное устройство на внешнем блоке, доводчиков подъездных дверей и др.).
В состав минимально-необходимых работ по текущему ремонту могут быть отнесены работы, выполняемые в рамках обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, утвержденных органами исполнительной власти субъектов РФ в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Например, установка современных окон с многокамерными стеклопакетами и переплетами с повышенным тепловым сопротивлением; замена чугунных радиаторов отопления, установленных в подъездах, на более эффективные алюминиевые; установка фотоакустических реле для управляемого включения источников света в подвалах, технических этажах и подъездах дома; облицовка кровли и перекрытий над подвалом теплоизоляционными плитами и т.п.
В качестве дополнительных видов работ по ремонту общего имущества можно привести:
- работы по замене отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме на более современные и усовершенствованные в отсутствие выявленных повреждений, неисправностей и нарушений в их состоянии;
- «косметический» ремонт подъездов, перекраска стен фасада в иной цвет и т. и.
1.3.4. Документы, необходимые для определения перечня и объемов работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
В качестве исходных данных для определения физических объёмов работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном ломе используются:
акты о техническом состоянии общего имущества в многоквартирном доме, в которых отражаются результаты общих осмотров многоквартирного дома на соответствие его эксплуатационных качеств установленным требованиям:
данные оперативного учёта, полученные в процессе эксплуатации многоквартирного дома (результаты визуальных и инструментальных обследований, проводимых в ходе частичных и (пли) внеплановых осмотров общего имущества, осуществляемых, в том числе, по заявкам собственников и нанимателей помещений.);
сведения, отраженные в технической документации на многоквартирный дом. К такой документации в зависимости от года постройки дома и других факторов могут относиться:
документы государственного технического учета жилищного фонда в РФ (технический паспорт здания, заполняемый организациями технической инвентаризации (БТИ) в установленном порядке):
технические паспорта механического, энергетического и иного инженерного оборудования многоквартирного дома, данные проектной и эксплуатационной документации поставщиков (заводов-изготовителей, продавцов), содержащие рекомендации по эксплуатации этого оборудования (при их наличии);
технический паспорт многоквартирного дома (либо журнал учета), составляемый управляющей организацией и содержащий информацию о количественном и качественном составе, уровне износа и фактическом состоянии общего имущества в многоквартирном доме и отдельных его элементов);
проектная документация на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при её наличии);
инструкция по эксплуатации многоквартирного дома, разрабатываемая застройщиком или иным лицом по заданию такого застройщика, на вводимые в эксплуатацию после 1 июля 2007 года многоквартирные дома и содержащая перечень объектов (элементов) общего имущества, их количественные и качественные характеристики, а также рекомендации по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, срокам службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества;
копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (в случае если земельный участок под многоквартирным домом сформирован и внесен в государственный кадастр).
1.3.5. Определение перечня и объемов работ, услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме
Перечень и объемы работ, услуг по содержанию общего имущества, определенные на дату заключения договора управления со сроком действия более чем один год, устанавливаются на весь срок действия договора и не требуют их ежегодного пересмотра на общем собрании собственников помещений. Большинство УК формируют перечень в пределах минимального перечня, утвержденного Постановлением № 290.
Примерный порядок определения перечня и объёмов работ, услуг по содержанию общего имущества с указанием факторов, влияющих на эти объемы, а также исходных данных для их определения приведен в следующей таблице.
№ п/п
|
Виды работ (услуг)
|
Показатели, оказывающие влияние на объемы работ (услуг)
|
Документы (данные), необходимые для определения объемов работ (услуг)
|
Периодичность (повторяемость) работ (услуг)
|
Основания (требования) по периодичности
|
1.
|
Техническое обслуживание общего имущества
|
1.1.
|
Общие осмотры элементов общего имущества с целью выявления их повреждений и нарушении
|
Количественные характеристики объектов осмотра (состав, размер (площадь, количество, протяженность и т. п.) элементов общего имущества)
|
Данные технической документации на МКД
|
2 раза в год
|
п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда
|
1.2.
|
Частичные осмотры отдельных элементов общего имущества (в том числе внеплановые)
|
1) количественные характеристики (размеры, площадь, протяженность) осматриваемых объектов;
2) техническое состояние элементов общего имущества
|
1) данные технической документации на МКД;
2) данные оперативного учёта, полученные в процессе эксплуатации МКД (в т.ч. на основании заявок собственников и нанимателей помещений) о наличии аварий, обнаружении неисправностей и повреждении общего имущества или отдельных его частей и т.п.
|
1) плановые осмотры;
2) внеплановые осмотры – по мере необходимости
|
1) Приложение № 1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (рекомен.);
2) Фактические данные за ряд прошлых лет
|
1.3.
|
Устранение мелких неисправностей, повреждений и нарушений в элементах общего имущества
|
Техническое состояние элементов общего имущества
|
Показатели формируются на основе фактических значений за ряд прошлых лет (данных оперативного учёта, полученных в процессе эксплуатации МКД, в т.ч. на основании заявок пользователей помещений об обнаружении неисправностей и повреждении общего имущества или отдельных его частей)
|
По мере выявления
|
Фактические данные за ряд прошлых лет
|
1.4.
|
Регулировка, наладка, испытание, прочистка, подготовка к сезонной эксплуатации оборудования и систем инженерно-технического обеспечения
|
Количественные характеристики обслуживаемых систем и энергетического оборудования (протяженность сетей, количество и виды оборудования, расположенного на этих сетях (стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, КИПиА, водоподогревателй, ОДПУ и т.д.))*
|
Данные технической документации на МКД
|
-
|
-
|
1.4.1.
|
Регулировка и наладка систем отопления
|
Протяженность сетей, диаметр труб, пропускная способность
|
Данные технической документации на МКД
|
1 раз в год (в рамках подготовки МКД к эксплуатации в осенне-зимний период)
|
п.5.2.1. Приложение № 14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (рекомендуемое)
|
1.4.2.
|
Гидравлическое испытание и опрессовка трубопроводов систем отопления
|
Протяженность сетей, диаметр труб, пропускная способность
|
Данные технической документации на МКД
|
Ежегодно:
1) после окончания отопительного периода:
2) перед началом отопительного периода после окончания ремонта
|
п. 2.6.12, п.5.1.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда
|
1.4.3.
|
Тепловое испытание водоподогревателей
|
Количество водоподогревателей, объемные показатели
|
Данные технической документации на МКД
|
1 раз в 5 лет
|
п. 5.2.11 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда
|
1.4.4.
|
Проверка на прогрев отопительных приборов с регулировкой
|
Количество приборов
|
Фактические данные за ряд прошлых лет (данные оперативного учёта, полученных в процессе эксплуатации МКД, в т.ч. на основании заявок пользователей помещений об обнаружении неисправностей в системе отопления)
|
По мере необходимости
|
-
|
1.4.5.
|
Промывка систем теплопотребления
|
Протяженность сетей, диаметр труб, пропускная способность
|
Данные технической документации на МКД
|
Ежегодно:
1) после окончания отопительного периода:
2) перед началом отопительного периода после окончания ремонта
|
п. 2.6.13, п 5.2.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда
|
1.4.6.
|
Ревизия запорной, регулировочной арматуры и КИПиА систем отопления, горячего водоснабжения
|
Количество запорной, регулировочной арматуры и КИПиА систем отопления, горячего водоснабжения
|
Данные технической документации на МКД
|
Ежегодно в летний период
|
п. 2.6.13 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда
|
1.4.7.
|
Испытание на прочность и плотность оборудования систем ГВС, вентиляции, центрального кондиционирования
|
Протяженность сетей, диаметр труб, пропускная способность
|
Данные технической документации на МКД
|
Ежегодно:
1) после окончания отопительного периода:
2) перед началом отопительного периода после окончания ремонта
|
п. 5.1.6, п 5.3.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда
|
1.4.8.
|
Прочистка канализационной сети
|
Протяженность сетей, диаметр труб, пропускная способность
|
Данные технической документации на МКД
|
По мере необходимости
|
Фактические данные оперативного учета за ряд прошлых лет
|
1.4.9.
|
Обслуживание дымоходов и вентиляционных каналов, в частности проверка и прочистка:
- дымоходов;
- вентиляц. каналов помещений, в которых установлены газовые приборы
|
Количество дымоходов и вентиляционных каналов
|
Данные технической документации на МКД
|
1) периодически (в зависимости от типа дымохода);
2) после каждого ремонта.
1) 2 раза в год;
2) после каждого ремонта.
|
п. 5.5.12 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда
|
1.4.10.
|
Проверка общедомовых приборов учета
|
Количество общедомовых приборов учета
|
Данные технической документации на МКД
|
1) периодичность, установленные в технической документации прибора;
2) внеплановые проверки (в связи с изменением качества предоставления коммунальной услуги)
|
1) данные технической документации изготовителя прибора учета
2) фактические данные оперативного учета за ряд прошлых лет
|
1.5.
|
Техническое обслуживание внутридомового газового оборудования (ВДГО)
|
Количественные характеристики обслуживаемого ВДГО (протяженность газопроводов по их видам, количество и виды установок сжиженных углеводородных газов, протяженность/количество дымоходов, вентиляционных каналов)
|
Данные технической документации на МКД
|
|
|
1.5.1.
|
Техническое обслуживание наружных газопроводов, входящих в состав ВДГО:
1) обход трасс наружных надземных и (или) подземных газопроводов;
2) приборное обследование технического состояния наружных надземных и (или) подземных газопроводов
|
Протяженность газопроводов по их видам
|
Данные технической документации на МКД
|
1) 1 раз в год;
2) 1 раз в 3 года
|
п. 43 Правил № 410
|
1.5.2.
|
Техническое обслуживание внутренних газопроводов, входящих в состав ВДГО
|
Протяженность газопроводов
|
Данные технической документации на МКД
|
1 раз в 3 года
|
п. 43 Правил № 410
|
1.5.3.
|
Техническое обслуживание резервуарной, групповой или индивидуальной баллонной установки сжиженных углеводородных газов
|
Количество и виды установок сжиженных углеводородных газов
|
Данные технической документации на МКД
|
При очередном техническом обслуживании ВДГО
|
п. 43 Правил № 410
|
1.5.4.
|
Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах, состояния соединительных труб с дымовым каналом
|
|
|
При очередном техническом обслуживании ВДГО
|
п. 43 Правил № 410
|
1.5.5.
|
Техническое обслуживание резервуарной и групповой баллонной установки сжиженных углеводородных газов, входящей в состав ВДГО
|
Количество и виды установок сжиженных углеводородных газов
|
Данные технической документации на МКД
|
1 раз в 3 месяца
|
п. 43 Правил № 410
|
1.6.
|
Аварийно-диспетчерское обслуживание
|
Износ (техническое состояние) элементов общего имущества
|
На основании фактических данных за ряд прошлых лет
|
Круглосуточно
|
п.12 Правил № 416
|
2.
|
Санитарное содержание общего имущества
|
2.1.
|
Уборка прилегающего к дому земельного участка (тротуаров, дворов и внутридворовых проездов):
- в летний период (подметание, полив, территории и др.);
- в зимний период (очистка территории от снега, наледи, посыпка противогололедными материалами и др.)
|
Площадь придомовых территорий, подлежащих уборке в зависимости от способа уборки (ручная, механизированная) и вида работ
|
Данные технической документации на МКД
|
См. сл.графу
|
Требования к качеству – СанПиН 42-128-4690-88;
к периодичности – СанПиН 2.1.2.2645-10, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда
|
2.2.
|
Очистка, мойка урн, контейнеров для твердых и жидких бытовых отходов, выгребных ям, контейнерных площадок и т.д.
|
Количество / площадь элементов
|
Данные технической документации на МКД
|
См. сл. графу
|
СанПиН 42-128-4690-88
|
2.3.
|
Уход за элементами озеленения: (газонами, зелеными насаждениями)
|
Количество / площадь элементов
|
Данные технической документации на МКД
|
См. сл.графу
|
Правила создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах РФ, погодно-климатические условия
|
2.4.
|
Уход за элементами внешнего благоустройства: детскими и спортивными площадками, малыми архитектурными формами, скамейками, ограждениями и т. д.
|
Количество / площадь элементов
|
Данные технической документации на МКД
|
По согласованию с собственниками помещений
|
-
|
2.5.
|
Уборка и санитарная очистка помещений общего пользования, а также иных инженерных и инструктивных элементов многоквартирного дома:
- подметание, мойка и протирка лестничных клеток межэтажных лестниц, лестничных площадок и маршей, коридоров, стен, дверей, перил, радиаторов, плафонов, окон, подоконников, почтовых ящиков);
- уборка чердаков н подвалов;
- очистка, мойка и дезобработка стволов и шахт мусоропроводов, контейнеров для сбора бытовых отходов;
- дератизация и дезинсекция;
- очистка кровель от мусора, грязи, льда и снега
|
Площадь и количество элементов, подлежащих уборке и саночистке, в том числе по видам работ
|
Данные технической документации на МКД
|
См. сл.графу
|
1) Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда,
2) дератизация, дезинсекция -
СанПиН 42-128-4690-88, СанПиН 3.5.2.1376-03;
3) в отношении работ, по которым отсутствуют нормативные требования - по согласованию с собственниками помещений
|
3.
|
Содержание лифтов:
-ежесменные осмотры;
- техническое обслуживание лифтов;
- аварийно- диспетчерское обслуживание (освобождение пассажиров из остановившихся лифтов и пуск остановившихся лифтов в работу);
- уборка кабин лифтов, очистка снаружи ограждений лифтовых шахт;
- техническое освидетельствование лифтов (оценка содержания лифтов в технически исправном состоянии, обеспечивающем его безопасную работу);
- оценка соответствия лифтов, отработавших назначенный срок службы
|
Количество лифтов, режим работы лифтов, износ и техническое состояние лифтов
|
Данные технической документации на МКД
|
См. сл.графу
|
1) Данные паспортов лифтов или требования технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» о назначенном сроке службы лифтов (при отсутствии в паспорте лифта сведений о назначенном сроке службы лифта, этот срок устанавливается равным 25 годам со дня ввода его в эксплуатацию);
2) Руководство по эксплуатации изготовителей лифтов;
3) Данные оперативного учёта, полученные в процессе эксплуатации МКД
|
4.
|
Содержание энергетического, насосного оборудования (индивидуальные котельные, тепловые пункты, повысительные насосы, силовые установки и т.п.)
|
Количество и состав оборудования, режим работы оборудования износ и техническое состояние
|
Данные технической документации на МКД
|
По графику
|
Инструкция по эксплуатации МКД или эксплуатационная документация (руководство изготовителей или поставщиков оборудования)
|
|
